집 살 때 필요한 현금: 계약금부터 세금·복비까지 계산
집 살 때 필요한 현금을 계산하다가 대출 가능액만 빼면 되는지 헷갈리시죠? 계약금과 잔금 외 비용을 지급 시점별로 나누면 부족한 금액을 미리 볼 수 있습니다. 이 글에서 매매대금, 세금, 중개보수와 이사 비용을 따로 계산하는 순서를 알려드릴게요. 계약 전에 실제로 통장에 준비해야 할 돈을 점검할 수 있습니다.
목차
현금은 지급 시점별로
매매가에서 대출 예정액을 단순히 빼면 실제 필요 현금이 작게 보일 수 있습니다. 계약일의 계약금, 잔금일의 본인 부담 잔액, 취득 관련 세금과 중개보수, 등기·법무 비용, 이사와 수리비를 따로 적으세요. 대출 승인액과 실제 실행액이 다를 수 있으므로 은행의 심사·실행 일정을 계약 전에 확인합니다.
집 살 때 필요한 현금을 계산할 때는 최종적으로 내 돈이 얼마 드는가와 그날 통장에 얼마 있어야 하는가를 따로 적으세요. 이미 낸 계약금은 잔금 계산에서 다시 빼야 하지만, 계약일에는 그만큼의 현금이 먼저 필요합니다. 대출이 잔금일에 실행되는지, 내 계좌로 들어오는지, 매도인 계좌로 바로 보내지는지도 은행에 물어봐야 합니다. 이 흐름을 모르면 총자금이 맞아도 송금 순서가 꼬일 수 있습니다.
두 사람의 예금 중 생활비와 비상금을 전부 매수 자금으로 넣지 마세요. 정기예금 해지일, 기존 임차 보증금 반환일, 가족 간 자금 이동 시점도 잔금일과 맞춰야 합니다. 아직 확정되지 않은 돈은 입금 예정으로 표시하고, 실제 사용 가능한 돈과 합산하지 않습니다.
집 살 때 필요한 현금 계산표
| 지급 시점 | 항목 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 계약일 | 계약금 | 계약서의 지급 약정 |
| 잔금일 | 매매 잔액에서 실행 대출 차감 | 은행 실행 안내 |
| 취득·등기 | 취득세 등 세금, 등기 비용 | 위택스·담당자 안내 |
| 계약·이사 | 중개보수, 이사·수리비 | 중개보수 약정·견적 |
가상 계산으로 매매가가 4억 원이고 계약서상 계약금이 4천만 원이라고 해 볼게요. 잔금은 3억 6천만 원입니다. 잔금일에 은행이 실제로 2억 4천만 원을 실행한다는 가정이면 그날 새로 마련할 매매대금은 1억 2천만 원입니다. 이미 낸 계약금까지 합친 자기 자금의 매매대금 몫은 1억 6천만 원(4천만 원 + 1억 2천만 원)입니다. 여기에 취득세·등기비·중개보수·이사비의 실제 견적을 별도로 더해야 하며, 아직 심사 중인 대출액은 확정 자금으로 적지 않습니다.
집 살 때 필요한 현금의 세금 항목인 취득세는 주택 가격, 보유 주택 수와 감면 적용 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 위택스의 지방세 미리계산을 사용하고 실제 신고·납부액을 담당 창구에서 확인하세요. 중개보수도 물건 유형, 거래 금액, 지역의 상한과 협의한 요율을 구분해야 합니다. 서울시 중개보수 안내는 서울 소재 중개사무소의 거래를 검토할 때 참고할 수 있는 공식 표입니다. 다른 지역 거래라면 해당 지역의 현행 조례와 중개사무소 소재지를 확인하세요.
계약금, 중도금, 잔금의 비율을 보편적인 숫자로 가정하지 않습니다. 실제 계약서에 적힌 지급일과 금액을 옮겨 적으세요. 이미 지급한 금액, 잔금일에 새로 송금할 금액, 같은 날 빠져나갈 세금·수수료를 줄마다 나누면 이중 계산을 피할 수 있습니다. 매수인 부담인지 매도인 부담인지 계약서에서 확인해야 하는 항목도 따로 표시합니다.
금액보다 먼저 확인할 날짜
| 질문 | 확인할 곳 | 메모할 값 |
|---|---|---|
| 계약금은 언제 보내나요? | 매매계약서 | 금액·계좌·송금 기한 |
| 대출은 언제 실행되나요? | 은행 담당자 | 승인 전제·실행일·지급 방식 |
| 잔금은 언제 정산하나요? | 계약서·중개사 | 남은 대금·인도 시각 |
| 세금과 등기는 누가 안내하나요? | 위택스·등기 담당자 | 예상액·납부 시점 |
| 기존 보증금은 언제 돌려받나요? | 현재 임대차계약·임대인 | 반환 확정일·입금 확인 방법 |
집 살 때 필요한 현금을 날짜별로 대조해 보세요. 가령 계약서상 잔금일이 금요일인데 기존 집의 보증금 반환 예정일이 그다음 주라면, 계산표의 총액이 맞아도 금요일에 쓸 돈은 부족합니다. 이런 차이가 보이면 계약 전 지급일 조정 가능성을 먼저 협의하고, 은행의 대출 실행 가능일을 다시 확인하세요. 가족 간 차용이나 추가 대출을 이미 승인된 자금처럼 적어 두면 판단이 흐려집니다.
대출과 비상자금 분리
대출 한도를 최대치로 가정하지 말고 사전 상담에서 가능한 범위, 담보 평가, 실행 조건을 확인합니다. 이사 후 생길 수 있는 수리·관리비를 위해 계약금과 별도 여유 자금을 남기세요.
집 살 때 필요한 현금 계산에 쓰는 대출 가능액은 은행 상담, 신청, 승인, 실행 중 어느 단계의 금액인지 확인하세요. 담보 주택의 권리관계나 가격 심사 결과에 따라 금액과 조건이 바뀔 수 있습니다. 주택도시기금 상품 안내를 보는 경우에도 상품별 대상과 접수 시기를 확인하고, 거래 은행에서 실제 계약의 실행 조건을 받아 두세요. 대출이 불가하거나 금액이 줄 때 계약금을 어떻게 처리할지는 별도로 협의하고 계약서에 남겨야 합니다.
자금표는 확정 금액과 예상 금액을 나눠 적습니다. 심사 전 대출액, 미확인 세금 감면과 이사 견적을 이미 확보한 돈처럼 계산하지 마세요. 비중이 큰 미확정 항목부터 은행·담당 창구·업체에 확인합니다.
계약 전에 총액과 날짜를 모두 확인했다면 계약부터 등기까지 담당자를 정합니다. 잔금일에는 최신 등기사항과 매도인 계좌, 대출 실행 연락처를 다시 대조하고 송금 증빙을 보관하세요. 이 글의 표는 계산 순서이며 세금, 대출 한도, 중개보수의 확정 견적은 아닙니다.
잔금 뒤 이사 일정을 구체화할 때는 이사 한 달 전 체크리스트에서 이사업체 견적과 입주 시각, 당일 검수 비용을 따로 확인하세요. 매수 계약의 자금표에는 이사비를 별도 항목으로 남겨 세금이나 잔금과 섞지 않는 편이 좋습니다.
자료: 위택스 지방세 미리계산, 서울시 부동산 중개보수 안내, 주택도시기금. 계약과 신청 전에 적용 지역·상품의 최신 원문을 다시 확인하세요.
집 살 때 필요한 현금 표에는 각 금액의 확인 날짜를 붙입니다. 대출이나 견적 조건이 바뀌면 이전 예상액과 구분해 새 합계를 계산하세요.